Rechtliches

Allgemeine Infos

Die Vergabe
... eines Kleingartens erfolgt durch den Vereinsvorstand. Eine Wertermittlungskommission ermittelt den Übernahmebetrag.

Der neue Unterpächter erhält bei der Übernahme seines Kleingartens
- den Unterpachtvertrag,
- die Satzung und Gartenordnung des Vereins,
- Informationen über entstehende Kosten für die jährliche Pacht, Mitgliedschaft im Verein, Regelungen zu Wasser- und Stromverbrauch sowie Leistung der Gemeinschaftsarbeit und Formen des Vereinslebens.

Die Nutzung des Kleingartens

Der Kleingarten ist in gutem Kulturzustand zu halten und ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Kleingärtnerische Nutzung ist gegeben, wenn der Kleingarten zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf und zur Erholung des Pächters und seiner Angehörigen dient. Mindestens 1/3 der Gartenfläche sollte dem Anbau von Obst und Gemüse vorbehalten sein. Bewirtschaftet werden die Kleingärten ausschließlich vom Pächter und von zu seinem Haushalt gehörenden Personen. Nachbarschaftshilfe bei der Gartenbewirtschaftung ist gestattet. Dauert sie länger als sechs Wochen, ist der Vorstand zu informieren. Die Anpflanzung von Gehölzen (außer Obstbäumen), die von Natur aus höher als 3m werden, ist nicht erlaubt. An Ziergehölzen sind nur halbhohe Arten und Sorten von maximal 2,5 m zulässig. Für das Anpflanzen von Obstbäumen und Beerensträuchern gibt es verbindliche Grenzabstände.

Pflichten und Rechte des Kleingärtners

Als Kleingärtner sind Sie natürlich nicht nur Besitzer eines Gartens, sondern Teil der Gemeinschaft der Kleingärtner. Zum öffentlichen Teil der Kleingartenanlagen gehören oftmals solche gemeinschaftlichen Einrichtungen wie Vereinshäuser, Wegen, Außenzäune, Sitzgruppen, Kinderspielplätze, Sport- und Spielplätze, die dem Kleingartenzweck im weitesten Sinne dienen. Aus all dem ergeben sich für ein gesundes Vereinsleben und gute Nachbarschaft auch Rechte und Pflichten, wie sie in den Satzungen und Gartenordnungen der Vereine festgeschrieben sind. Denn ohne Gesetze und Verordnungen kommt auch die Gemeinschaft der Kleingärtner nicht aus.
Der Kleingärtner ist deshalb verpflichtet:
- zur Erfüllung aller sich aus dem Pachtvertrag, der Kleingartenordnung und den Vereinsbeschlüssen ergebenden Verpflichtungen, die Mitgliedschaft im Verein wahrzunehmen, an den Versammlungen teilzunehmen, seinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen (Pacht, Beiträge usw.), sich an der Gemeinschaftsarbeit zu beteiligen, gute Nachbarschaft zu pflegen, die kleingärtnerische Nutzung des Gartens im Sinne des Bundeskleingartengesetzes zu sichern, zur naturnahen Nutzung des Kleingartens und zu umweltgerechten Verhalten.
Durch den Bezug unserer Verbandszeitschrift "Der Kleingarten" können Sie sich ständig über alle Fragen des Kleingartenwesens aktuell informieren und neue Anregungen für Ihr kleingärtnerisches Tun holen.

Zur Bebauung eines Kleingartens

Im Kleingarten ist die Laube in einfacher Ausführung mit höchstens 24m² Grundfläche einschließlich überdachtem Freisitz zulässig. Es ist nur ein Baukörper zulässig. Alle bis zum 03.10.1990 rechtmäßig errichteten Bauten haben lt. § 20a Bundeskleingartengesetz Bestandsschutz. Für alle beulichen Maßnahmen im Garten sind Genehmigungen des Vereins und gegebenenfalls der zuständigen Ämter einzuholen. Im Kleingarten ist ein künstlich angelegter Teich, der als Feuchtbiotop gestaltet werden sollte, bis zu einer Größe von höchstens 4 m² und flachem Randbereich zulässig. Ein freistehendes Kleingewächshaus und Frühbeetkästen dürfen nach Zustimmung des Vorstandes errichtet werden.

Die Kündigung des Pachtverhältnisses

Die Kündigung des Pachtverhältnisses ist nur für den 30. November eines Jahres zulässig und hat spätestens bis zum dritten Werktag im August zu erfolgen. Sie bedarf der schriftlichen Form. Der Vorstand sichert die Wertermittlung der Anpflanzungen und Anlagen auf der Grundlage der Richtlinie für die Wertermittlung in Kleingärten beim Pächterwechsel, herausgegeben vom Landesverband Sachsen der Kleingärtner e.V.. Die Pflicht des abgebenden Pächters zur Wertermittlung ergibt sich aus dem Bundeskleingartengesetz und dem Kleingartenpachtvertrag. Die Übernahme des Gartens durch einen neuen Pächter erfolgt auf der Grundlage eines zwischen den Partnern abgeschlossenen Kaufvertrages. Ein eigenständiger Verkauf ist nicht statthaft.

 

 

 
 

Kleingarten und Baugenehmigung

Im Zeitalter der Fertigteillauben ist der Aufbau einer Gartenlaube meist nur noch eine Sache von wenigen Stunden. Doch - was ist rechtlich zu beachten ehe man die Laube kauft bzw. mit dem Aufbau beginnt?

Erstens muss die Errichtung von Gartenlauben in der Kleingartenanlage öffentlich - rechtlich zulässig sein. Das ist stets dann der Fall, wenn die Anlage auf der Grundlage eines vom örtlichen Rat genehmigten Dokuments, z.B. eines Gestaltungsplanes für die Anlage bzw. von entsprechenden Bauzustimmungen, errichtet wurde oder wenn für die Kleingartenanlage in einem Bebauungsplan die Festsetzung "Dauerkleingartenanlage" getroffen wurde. Die Ausweisung "Grünfläche/Dauerkleingärten" im Flächennutzungsplan weist auf die Zulässigkeit der Errichtung von Gartenlauben insbes. im Außenbereich hin, weil hierdurch betont wird, dass der Errichtung von der kleingärtnerischen Nutzung dienenden baulichen Anlagen keine öffentlichen Belange entgegen stehen.

Zweitens bezieht sich die Genehmigungsfreiheit für Gartenlauben gemäß § 63a Absatz 1g Sächsische Bauordnung nur auf solche in Dauerkleingartenanlagen nach dem BKleingG. Das betriff jedoch nur wenige Anlagen in Sachsen. Da dies jedoch in den Gemeinden unterschiedlich gehandelt wird, muss man sich entsprechend sachkundig machen.

Drittens ist eine Laube rechtswidrig , wenn sie oder ihre Errichtung gegen Baurecht, öffentlich - rechtliche Vorschriften und gegen vertragliche Vereinbarungen, z.B. im Unterpachtvertrag oder in der Kleingartenordnung, verstößt.

Viertens ist eine Gartenlaube sachenrechtlich gesehen eine private bauliche Anlage auf fremden (gepachteten) Boden, also ein Scheinbestandteil gemäß § 95 BGB. Sie ist demzufolge auf der Pachtfläche nur solange zulässig, wie diese als Kleingarten genutzt wird. Sie ist deshalb grundsätzlich mit Beendigung der kleingärtnerischen Nutzung wieder zu beseitigen. Dabei spielt keine Rolle, wer sie errichtet hat.

Fünftens regelt die Vorschrift des § 3 Abs.2 BKleingG lediglich die Zulässigkeit von Lauben in Kleingartenanlagen, soweit nicht das Baurecht (insbes. §§ 29 - 36 BauGB) engere Zulässigkeitsvoraussetzungen stellt. Daraus kann noch kein Recht auf die Errichtung ohne Zustimmung abgeleitet werden.

Sechstens enthalten sowohl der Unterpachtvertrag als auch die als sein Bestandteil geltende Kleingartenordnung verbindliche Regelungen für die Größe, Fundamentierung und Ausführung der Laube. Oftmals ist in der Kleingartenordnung auch das Zustimmungsverfahren für deren Errichtung festgelegt.

Siebentens steht eine Gartenlaube stets im Eigentum des Gartennutzers. Er hat sie selbst (meist nach seinen Vorstellungen im Rahmen des Zulässigen) errichtet oder von seinem Pachtvorgänger erworben. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass der Garten am Ende der Nutzungszeit durch den Pächter, von seinem Eigentum beräumt, an den Pachtvertragspartner zurückzugeben ist. Es besteht kein Rechtsanspruch darauf, dass man die Laube an einen Pachtnachfolger weitergeben kann, dies ist eine zulässige Ausnahme.

Achtens ist der Zwischenpächter (in der Regel der Verband) aus seinem Vertrag mit dem Landeigentümer (Verpächter) und aus dem BKleingG sowie der Kleingartenordnung verpflichtet, die zulässige Nutzung (kleingärtnerische Nutzung) gegenüber dem Verpächter zu garantieren. Außerdem haben Verband und Verein eine Treuepflicht gegenüber den vertragstreuen Kleingärtnern, ihnen jederzeit die ungehinderte Gartennutzung zu gewährleisten. Deswegen müssen sie gegen Fehlnutzungen und Verstöße einschreiten.

Aus all diesen Gründen ist der Zwischenpächter berechtigt, Vorkehrungen zu treffen, dass u.a. Verstöße gegen geltende Bestimmungen beim Laubenbau und -umbau nicht mehr zugelassen und bisherige wieder beseitigt werden.

Im Unterpachtvertrag ist im § 9 vereinbart, dass sich die Errichtung von Baulichkeiten nach dem BKleingG, der Rahmenkleingartenordnung des LSK und der gültigen Bauordnung richtet. In den Punkten 3. 1. und 3.2. der Rahmenkleingartenordnung des LSK ist der Laubenbau geregelt, insbes. das Einholen der Baugenehmigung und das Erteilen der Bauzustimmung durch den Vorstand des Vereins.

Die gegenwärtige geübte Praxis zeigt jedoch, dass sich für die Errichtung von baulichen Anlagen, insbes. von Gartenlauben und der Veränderung, eindeutigere Regelungen erforderlich machen.

Die Vereine, besser noch die Verbände, sollten deshalb für ihren Verantwortungsbereich eine Bauvorschrift in Kraft setzen, in der einheitlich das Verfahren der Antragstellung, Zustimmung und Durchführung der Errichtung von baulichen Anlagen auf den Parzellen geregelt wird. Ein Beispiel dafür ist im "Handbuch für den Sächsischen Kleingärtnerverein" S. 206-210 veröffentlicht.

Um eine solche Vorschrift (oft auch Bauordnung genannt) in Kraft setzen zu können, muss jedoch vorher erstens durch den Verband mit den kreislich und örtlich zuständigen Ämtern geklärt werden, wie das Genehmigungsverfahren zur Errichtung von Gartenlauben in den einzelnen Kleingartenanlagen künftig gehandhabt werden soll, insbes. ob § 63a Abs. 1 in jedem Fall anzuwenden ist. Dies sollte schriftlich vereinbart werden.

Zweitens ist zu prüfen, welche Begrenzungen der Laubengrößen in den einzelnen Anlagen durch noch geltende Bebauungs- bzw. Gestaltungspläne bestehen.

Die Verantwortung des Bauwilligen muss erhöht werden, deshalb wäre drittens festzulegen, welche Aufgaben ihm obliegen, insbes. bezüglich des Stellens des Bauantrages für die Laube und an wen dieser zu stellen ist.

Viertens ist das Zustimmungsverfahren zur Errichtung baulicher Anlagen konkret zu fixieren.

Fünftens wäre erforderlich zu regeln, wie die Einhaltung der bestätigten Maßnahme kontrolliert wird und wie durch wen gegen Verstöße vorgegangen werden soll.

Auf dieser Basis kann entschieden werden, ob für den Einzugsbereich des Verbandes eine einheitliche Bauvorschrift in Kraft gesetzt werden soll, ggf. mit einer Anlage für die im Verein zu beachtenden Besonderheiten oder ob bestimmte Vereine auf Basis der kreislichen Vorschrift eine eigene Bauvorschrift beschließen.

Für den Bauwilligen heißt das:

  • · · sich beim Verein erkundigen, ob ein Laubenbau überhaupt und auch in der gewünschten Art und Weise zulässig ist,
  • · · sich nach den im Verein für den Bau geltenden Bestimmungen (insbes. auch den in Unterpachtvertrag und Kleingartenordnung fixierten) richten,
  • · · sich nunmehr für den möglichen Laubentyp entscheiden,
  • · · einen Antrag auf Bauzustimmung beim Vereinsvorstand einreichen, der mindestens Größe, Ausführung, Fundamentgestaltung und Standort der Laube sowie den Beginn der Errichtung beinhalten muss,
  • · · wenn erforderlich, mit dem vom Vorstand befürworteten Antrag beim örtlich zuständigen Amt die Baugenehmigung einholen und in diesem Fall diese danach dem Vereinsvorstand vorlegen,
  • · · erst nach Vorliegen der Bauzustimmung die Laubenbestellung auslösen,
  • · · Fundament und fertige Laube durch den Vereinsvorstand abnehmen lassen.
  • Mit einem solchen Vorgehen ist es möglich, mehr Rechtssicherheit beim Bauen zu schaffen, sowohl für den Vorstand als auch für den Bauwilligen. Das Kaufen der Gartenlaube, nachdem die Bauzustimmung erteilt wurde, spart Geld und Ärger.

    Vgl. auch "Lexikon für den Sächsischen Kleingärtnerverein" Stichworte: Bauüberwachung, Bauzustimmung.

    Dr. Rudolf Trepte

     

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            3. Mängel und deren Duldung

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

     

    Duldung von Mängeln bei der kleingärtnerischen Nutzung der Parzelle

    Mängel bei der kleingärtnerischen Nutzung der Parzelle zudulden, kann für den Bestand des Pachtvertrages äußerst gefährlich sein, denn wenn der Zwischenpächter die Fortsetzung einer kleingärtnerischen Nutzung  trotz Abmahnung des Verpächters duldet, kann ge. § 10 BKleinG der Verlust des Zwischenpachtvertrages drohen. Sich rigoros gegen Pflichtverletzungen durch (meist nur einzelne Kleingärtner durchzusetzen, ist in der Regel die wichtigste Maßnahme, um eine Kleingartenanlage auf Dauer zu erhalten. Toleriert man bestimmte Nutzungen oder  bauliche  Anlagen, ist stets zu beachten:

    - Duldung ist eine Form, im Hinblick auf die Festlegungen in der Kleingartenordnung „Spielraum mit Augenmaß“ zu gewähren, um ein über-

      zogenes  Reglementieren zu vermeiden;

    - Duldung sollte stets mit Verweis auf Widerruf, auf Errichtung auf eigenes Risiko, erfolgen, denn der Verpächter könnte das durch die Klein-

      gärtnerorganisation  Geduldete durchaus einmal als Grund dafür nehmen, die kleingärtnerische Nutzung in Frage zu stellen;

    - Duldung kann aber auch zu einem gewissen Bestandsschutz führen. Bestandsschutz gilt für zum Zeitpunkt des Errichtens rechtmäßig Zu-

      lässiges, mit Genehmigung Geschaffenes, aber auch für lange Zeit Geduldetes. Wird nämlich 25 Jahre (VO über Bevölkerungsbauwerke der

      DDR ) fünf Jahre lang gegen eine ohne Genehmigung errichtete bauliche Anlage nichts unternommen, kann sie weiterhin genutzt werden;

    - gewisse Dinge zu tolerieren, darf nicht an der Pflicht zur kleingärtnerischen Nutzung der Parzelle rütteln, diese muss sichtbar sein;

    - sollten gewisse Nutzungen beim Verpächter auf Widerstand stoßen, müssen sie, wenn keine Einigung erfolgt, wieder beseitigt werden, um

      Folgewirkungen zu vermeiden;

    - dulden darf man keineswegs solche Maßnahmen, bei denen die Gefahr besteht, dass die Kleingartenanlage unter die Gültigkeit kommunaler

      Satzungen fällt, wie zu Abwasser-, Fäkalien- und Abfallentsorgung;

     

    Bestandsschutz von rechtmäßig errichteten Gartenlauben > 25 Quadratmeter und anderen baulichen Anlagen

    Nach dem Kleingartenrecht der DDR waren Lauben bis 30 Quadratmetern zuzüglich 20 % überdachter Freifläche zulässig. Diese können, wenn sie die Grundfläche von 25 qm  überschreiten und vor dem 3.10.1990 rechtmäßig errichtet wurden, weiterhin unverändert genutzt werden. Dies trifft auch für andere der kleingärtnerischen Nutzung dienende bauliche Anlagen zu. Der Bestandsschutz erstreckt sich nur auf die vorhandene Anlage  für die Dauer ihres Bestandes unabhängig vom Nutzerwechsel. Er beschränkt sich auf die Sicherung des Geschaffenen durch werterhaltende Maßnahmen. Er erlischt mit Beseitigung  der Anlage und ermöglicht nicht das Ersetzen durch eine neue bauliche Anlage (auch nicht auf dem vorhandenen Fundament) und auch  nicht die Wiederherstellung der zerstörten Anlage aus ihren noch vorhandenen Resten.

     

    Zulässige Garteneinrichtungen

    Zulässig ist im Kleingarten vor allem, was zu seiner Grundausstattung gehört. Diese umfasst all das, was zur kleingärtnerischen Nutzung dient und im Kleingarten normalerweise üblich ist. Es sollen und dürfen keine aufwändigen Einrichtungen sein und es sollen dafür keine teuren Materialien verwendet werden.

     

    Nicht zulässige Garteneinrichtungen

    -separate Baukörper wie Toiletten und Geräteschuppen

    -Wasseranschluss in der Laube einschl. WC und Dusche

    -Schwimm- und Badebecken, Pools

    -Außenkamine, Grillkamine und stationäre Grills

    -gemauerte bzw. betonierte Brüstungen  an Sitzplatz bzw. Terrasse und Begrenzungsmauern, die nicht ausschl. der Handbefestigung dienen

    -Terrassenüberdachungen, wenn die max. zulässige Laubengröße damit überschritten wird

    -Zierpavillon (z.B. Rankpavillon), Zierlauben (Sechseck-, Achteck- und Rundlauben)

    -Hochteich, KFZ- Stellplatz, Carport, Garage

    -Plätze zum Sammeln/Aufbewahren von nicht in den Garten gehörenden Materialien

    -stationäre (unterirdische) Bewässerungssysteme

    -fest installierte Fernsehantennen und –anlagen u.ä. (Schüsseln)

    Dazu gehören auch widerrechtlich errichtete Anbauten an Lauben, die die genehmigte Laubengröße von 24 qm (nach dem 3.10.1990) überschreiten. Anträge zur Errichtung derartiger Anlagen müssen im Interesse der Vertragstreue gegenüber dem Verpächter und des durch den  vertragstreuen Kleingärtner gegenüber dem Vorstand einklagbaren Vertrauensschutz abgelehnt werden.

    Erfolgt bzw. beginnt die Errichtung einer derartigen Anlage, ohne dass ein Antrag  auf Zustimmung gestellt wurde bzw. trotz des abgelehnten Antrages, muss der Vorstand bzw. der Zwischenpächter  unverzüglich zur Beseitigung auffordern. Wird dieser Aufforderung nicht nachgekommen, ist auf Unterlassung zu klagen.

     

    Bewertung beim Pächterwechsel

     

    Die Grundausstattung wird bei einem Pächterwechsel bewertet und ist auch bei einer Kündigung des Gartens durch den Verpächter gem. § 9 Abs. 1, Nr. 2-6  BKleinG  entschädigungspflichtig.

    Zur Grundausstattung gehören:

    - Laube in einfacher Ausführung, mit Wänden aus Ziegelstein (12-24 cm), Wabengitterplatten oder Holz bis 40 mm Wandstärke, Fundamen-

      tierung, Feuchtigkeitsisolierung, Fußboden, Dach mit Dachrinne und Fallrohr, Decke, Abstellraum, Fenster, Türen, sowie Anstrich

      innen und außen

    - Freisitzüberdachung (als Bestandteil der zulässigen Laubengröße)

    - befestigte Gartenfläche wie Terrasse und Hauptweg (aber nicht mit Ortbeton und max. 10 % der Gartenfläche)

    - kleinere Pergola  bis 4 m Länge; Stützmauern und Palisaden zur Hangbefestigung; Randkantensteine am Weg

    - Einfriedung und Anlagenweg einschl. Gartentor; Wasseranschluss und Elektroenergieanschluss (aber nicht in der Laube)

    - Frühbeetkasten; Gewächshäuser bis 8 qm bzw. 15 qm Größe ; Kompost- und Gießwasserbehälter

    - Gemüse- und Kräuterbeete, Obstbäume und Beerensträucher; Rosen-, Stauden-, Blumenrabatten

    - Ziersträucher (bis max. 20 % der Gartenfläche); Rasen ( bis max. 1/3 der Gartenfläche)

     

    Geduldete Schwarzbauten und andere rechtswidrig errichtete bauliche Anlagen

     

    Rechtswidrig sind Gartenlauben und andere bauliche Anlagen dann, wenn sie ohne Genehmigung gebaut wurden oder ihre Errichtung niemals genehmigungsfähig gewesen ist. Es handelt sich um Verstöße gegen Baurecht und gegen vertragliche Vereinbarungen. Bei Verstößen gegen die in der Kleingartenordnung festgelegte Laubengröße ( oder bei Errichtung einer nicht zulässigen baulichen Anlage) hat der Verpächter einen Rückbau- und Beseitigungsanspruch gem. § 541 BGB.

    Die Bauaufsichtsbehörde ist verpflichtet, für die Beseitigung gesetzwidriger Zustände Sorge zu tragen, insbes. Durch Forderung auf  Rückbau  oder auf Beseitigung.

    Der Verpächter ( Verband bzw. Verein) muss hierzu einen Antrag stellen, wenn seine Maßnahmen nicht durchsetzbar sind. Wenn das  BKleinG nur rechtmäßig errichtete Lauben unter Schutz stellt, will es damit vermeiden, dass der Verpächter zur Duldung widerrechtlich errichteter Lauben verpflichtet  werden kann.

     

    Anbauliche Bodennutzung

    Die Forderung der RKGO des LSK , dass mind. 1/3 der Gartenfläche dem Anbau von Obst und Gemüse vorbehalten sein soll, ist kein unbilliges Verlangen. Auf der verbleibenden Fläche besteht viel Gestaltungsspielraum für den Anbau weiterer Gartenbauerzeugnisse wie Blumen, Stauden, Ziergehölze u.ä. Aus der Nutzung relativ kleiner Flächen verbietet sich jedoch die Anpflanzung von Ziergehölzen, wenn sie höher als 2,5 bis 3 m werden (Schattenwirkung) und von Waldbäumen sowie großkronigen Bäumen wie Nussbäume.